В 2005 году на смену устаревшему жилищному кодексу, пришел иной, и в нем кардинальным образом, были прописаны иные условия управления многоквартирными домами. То есть государство, полностью отстранившись от проблем жилищного фонда, возложило на простых граждан бремя содержания не только их жилища, но и принадлежащего им на праве общей долевой собственности общего имущества многоквартирного дома, а проще говоря, всего многоквартирного дома со всеми внутридомовыми инженерными коммуникациями и придомовой территорией.

Законы приняты, и их нужно выполнять, и в свете этого постепенно самоорганизовался без «чьей-либо указки и абсолютного участия властей» впервые в истории страны странный альянс - управляющие организации и добровольцы от собственников. Но чтобы узаконить правила игры – необходим был договор.

Полгода ушло на разработку и согласование. Приняли. Конечно не тот, чтобы хотелось, но изменение сознания и отношения к клиенту услуг ЖКХ – долгий путь Жилищная организация организовала собрания  на каждом доме, избрали старших от многоквартирных домов – заключили договора. Практически всю работу местной власти сделали, которая была определена  Приказом Министра регионального развития № 54 от 27 июня 2007 года «Об утверждении комплекса мероприятий  Министерства регионального развития по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской федерации на 2007-2008 годы». Благодаря инициативе и поддержке СЭОО «Первоцвет», 4 июня 2007 года в поселке Лучегорск появилась новая общественная организация «ОКО» Объединенный контроль общественности Пожарского района, с очень серьезной миссией – защищать права граждан в решении вопросов местного значения и жилищного самоуправления, оказывать правовую помощь населению, объединять усилия и опыт в развитии гражданского общества в своем регионе.

Дальше – больше, поняли, что необходимо создать Совет собственников – пригласили всех собственников на объединенное собрание – избрали Совет при общественной организации «ОКО» Пожарского района 26 июня 2007 года в рамках в актовом зале Общественного центра состоялось первое Собрание собственников жилья поселка Лучегорск, на котором присутствовали представители собственников жилья (старшие домов) 1 , 2, 3, 4 и 7 микрорайонов. Итогом собрания стало создание  в поселке Общественного Совета собственников жилья. В него избраны населением - старшие домов - представители от микрорайонов, специалисты – юристы, экономисты, инженеры, эксперты, специалисты,  представители СМИ, муниципального комитета

 «Всевидящее око» – сразу окрестили правозащитную организацию местные журналисты. И, как оказалось, не напрасно. Первый проект, реализованный «ОКО» совместно с СЭОО «Первоцвет» в рамках программы «Наши права», был направлен на установление общественного контроля над исполнением законодательства в сфере ЖКХ.

Вот так в поселке  появилась общественная инстанция, способная вести разъяснительную работу, оказывать квалифицированную правовую и организационную  поддержку инициативным гражданам в отстаивании интересов собственников жилья.

 С января 2008 года в поселке Лучегорск начал работать общественный Центр правовой и методической помощи населению в сфере ЖКХ. Он организован при общественной организации «ОКО», при поддержке программы «Наши права».

Среди основных задач Центра: оказание правой,  информационной помощи представителям от собственников жилья и инициативным группам граждан по защите жилищных прав; разработка и внедрение новых методов и форм в правовое образование граждан.

За полгода специалистами ОО «ОКО» оказано около ста  консультаций гражданам по различным вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Около 50 человек получили организационную и методическую помощь в  отстаивании своих жилищных прав и интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг. Подготовлено более 10 методических пособий и рекомендаций в помощь старшим многоквартирного дома, всем потребителям жилищно-коммунальных услуг.  Среди них: «Права и обязанности собственников жилья в свете нового законодательства», «О приобретении в собственность земли под многоквартирным домом», «Законные методы воздействия на жителей, которые не соблюдают правила пользования жилым помещением в многоквартирном доме», «ТСЖ или ТОС», «О межевании». Специалисты ОО «ОКО» посчитали полезными данные наработки не только для собственников жилья, но и для  депутатов, и  передали методические пособия в муниципальный комитет Лучегорского городского поселения.В своей работе, Общественный Совет активно использует различные формы и методы: беседы, обзоры, учебно-методические пособия на различных типах носителей, круглый стол (позитивным итогом круглого стола, стало общее решение о совместном и открытом диалоге, где все заинтересованные стороны будут обнародовать свои решения и высказывать свои позиции. Данные мероприятия планируется проводить раз в квартал), анализ опыта других регионов, законодательства, нормативных актов, встречи, анкетирование, обращения, оповещение через информационные доски объявлений на каждом доме (кстати, изготовленные жилищными организациями по предложению Общественного Совета). Как при тесном сотрудничестве со СМИ (Победа, ЛТВ, ТВЭ), так и через Интернет страницу http://zhkh.3dn.ru/.

По инициативе Общественного Совета собственников жилья поселка и Общественной организации «ОКО» в поселке Лучегорск началась проверка правомерности установки ресурсоснабжающей организацией «ЛучКС» внутридомовых приборов учета холодной воды. Независимые представители общественности поселка совместно со специалистами ООО «Жилищная компания», обследовали техническую исправность водосчетчиков на 10 домах третьего микрорайона. Во всех случаях комиссией отмечены нарушения правил установки приборов учета на общедомовом имуществе собственников жилья. Также были обнаружены и факты подключения к общедомовым приборам учета других объектов, что повлекло повышения оплаты за данный вид услуг.

По фактам нарушений Общественным Советом собственников жилья подготовлено обращение к главе администрации Лучегорского городского поселения. По данному вопросу сделано более 50 обращений (и через электронную почту и через бумажный носитель) в соответствии с Перечнем инстанций по обращениям, связанным с самовольной установкой приборов (узлов) учета в многоквартирных домах п. Лучегорск и к Президенту РФ В.В. Путину, к Правительству РФ, в Госстрой РФ, в «Единую Россию» как член партии, кандидату в Президенты РФ Д.А.Медведеву, Общественную Палату РФ, Полпреду в ДФО О. А. Сафонову, Уполномоченному по правам человека в Приморском крае С.В. Жекову, Губернатору Приморского края С.М. Дарькину.

Кроме того, обращались в Генеральную  Прокуратуру РФ к Генеральному Прокурору РФ Ю. Я. Чайке,  в Следственный комитет Генеральной Прокуратуры в ДВФО к Заместителю Генерального прокурора Ю. А. Гулягину, в  Краевую Прокуратуру  Приморского края к Прокурору Приморского края А. А. Аникину, УФСБ по Приморскому краю Начальнику УФСБ ПК В.А. Жиляеву, Прокурору Пожарского района Д.В. Демидову. Пока положительных результатов нет.

Сегодня в рамках программы MSI «Наши Права» реализованы два проекта, направленные на защиту прав граждан в сфере ЖКХ.

1.Проект «Жилищно-коммунальные тарифы – под общественный контроль!

Защита прав граждан в сфере жилищно-коммунальных услуг путем установления общественного контроля  над исполнением законодательства административными органами и ресурсоснабжающими организациями  поселка Лучегорск.

2. Проект «Межевание – под контроль собственников!»

Преодоление административного барьера  в вопросе передачи муниципальными властями собственникам жилья земельных участков под домами и придомовых территорий в соответствии с законодательством РФ.

      3. Третий Проект «Создание условий для развития общественного самоуправления» в работе – «Запуск механизма реализации ст.27 131- ФЗ  «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» на территории поселка Лучегорск через разработку и продвижение принятия местными властями НПА.

 Специалисты ОО «ОКО» и Общественной организации стараются помочь собственникам жилья многоквартирных домов войти в совместный процесс получения права владения земельными участками. Подготовлены методические пособия для старших домов и собственников жилья, выпушен информационный лист с самыми актуальными вопросами и ответами российских экспертов в этой области.

Впереди у молодой правозащитной организации еще много работы. В этом году ею начал реализовываться новый проект, поддержанный программой «Наши права» и  направленный на развитие общественного самоуправления в нашем поселке. Его цель – изменить  отношение местной власти к общественным объединениям по управлению территориями поселка, научить собственников быть хозяевами своего дома, грамотно управлять общедомовым имуществом. С мая этого года ОО «ОКО» объединила усилия с СЭОО «Первоцвет» по развитию гражданской активности сельского населения Пожарского района в рамках программы «Сообщества и альянсы на муниципальном уровне». Заложено хорошее начало активизации населения, что особенно актуально в рамках действующего 131 ФЗ и Жилищного Кодекса.

Благодаря ООО «ОКО» и ОС в практике  жилищных организаций второй год стабильно проводятся общедомовые собрания с  отчетами перед населением о проделанной работе и предложениями текущих ремонтных программ общедомового имущества.

 Организация такого альяса, уже сейчас, служит примером. Звонят, приезжают за опытом организации совместной работы Общественного Совета и коммерческой организации из Приморского и Хабаровского края.

Но есть вопросы, которые Общественный Совет не может разрешить без содействия и поддержки Лучегорского городского поселения и наоборот. На территории поселка за долгие годы скопилось немало проблем. Это проблемы всех сторон и муниципальной власти и населения.

В Приморье, как показала практика других регионов не занимались вопросами реформирования ЖКХ в том объеме, в котором требует российское законодательство, и чтобы получить деньги на капитальный ремонт домов и  в далнейшем, чтобы правильно применить закон о СРО, необходимо перейти на иную форму управления – непосредственное управление, чтобы в дальнейшем организовать ТОС, затем ТСЖ.

Поскольку Жилищным кодексом предложено три формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками жилья, управление управляющей организацией и товарищество собственников жилья. Право выбора оставлено собственникам помещений в многоквартирном доме, как и право контроля за расходованием денежных средств граждан, объемом выполненных работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов и т.д.

Прежде всего, при непосредственном управлении граждане получают реальные возможности: участвовать в управлении принадлежащим им имуществом; контролировать расходование уплаченных денежных средств, объемы предоставленных им работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; распоряжаться всем принадлежащим им общедомовым имуществом. Кроме того, смета расходов на содержание и смета на технический ремонт многоквартирного дома, планируются ежегодно совместно с собственниками многоквартирного дома.

Но самое главное, получив навыки в управленческо-хозяйственной деятельности, собственники, смогут организовать ТОСы, затем ТСЖ и возможность получить деньги на капитальный ремонт своих домов. Поэтому ОО «ОКО» и Общественный Совет совместно с жилищными организациями составил проекты Договоров оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома  и управления управляющей организацией. В каждом регионе страны, вероятно, есть свои редакции договоров на управление управляющей организацией и непосредственное управление, но поскольку отсутствуют единые Методические рекомендации, каждый регион составляет такие договора как может.

В прошлом году был принят Федеральный закон Российской Федерации от 1 декабря 2007 г. N 315-Ф3 "О саморегулируемых организациях". А 4 апреля в Росстрое (http://www.g-k-h.ru/), под руководством руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергея Круглика, состоялось совещание с руководителями крупнейших организаций российского коммунального сектора по вопросу создания саморегулируемой организации в ЖКХ. То есть, в сфере ЖКХ начинается активный переход к поэтапному внедрению механизмов саморегулирования при одновременном постепенном упразднении избыточных функций государства на основе Федерального закона «О саморегулируемых организациях». Это вероятно будет саморегулируемая организация частных предприятий коммунального комплекса, будет представлять собой межотраслевое профессиональное объединение частных операторов, работающих в сферах электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов" и аналогичная в сфере управления многоквартирными домами в соответствии с Проектом Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", которые будут внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами на основе обязательного членства лиц, осуществляющих данный вид деятельности, в соответствии с требованиями, установленными статьями ЖК РФ.

Основными функциями саморегулируемой организации планируется: разработка и принятие на основе законодательства Российской Федерации, обязательных для выполнения всеми членами саморегулируемой организации правил и стандартов профессиональной и предпринимательской деятельности; контроль за соблюдением своими членами принятых саморегулируемой организацией правил и стандартов профессиональной и предпринимательской деятельности; представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, институтами     гражданского общества, потребителями их услуг, а также иными юридическими лицами и гражданами; установление и обеспечение дополнительной имущественной  ответственности своих членов за причинение вреда третьим лицам при осуществлении соответствующего вида деятельности; обеспечение урегулирования споров, возникающих между членами саморегулируемой организации, либо с участием членов саморегулируемой организации;    обеспечение информационной открытости деятельности своих членов.

В свете этих и предстоящих еще законодательных изменений, предстоит ОО «ОКО», Общественному Совету предстоит  многое сделать, особенно если учесть факт, что муниципальные органы просто не подготовлены государством решать эти вопросы самостоятельно…