Сегодня суды завалены исками: собственники пытаются вернуть и ввести в
состав общедомового имущества подвалы в многоквартирных домах, которые
муниципалитет имеет в собственности или передал в частные руки.
Ситуация типичная для всей страны. И в своих требованиях собственники в
первую очередь опираются на положения ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ:
«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, различное
оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной
квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации
(оборудование), обслуживающие более одного помещения в данном доме (технические
подвалы)».
Недовольство жителей понятно – они лишены доступа к инженерным сетям (а
вдруг авария?) и не могут разобраться с начислением коммунальных услуг (не все
собственники нежилых помещений ставят счетчики на свет и воду), не исключено и
стремление жильцов самостоятельно зарабатывать на своем общедомовом имуществе:
например, сдать подвал в аренду и копить таким образом деньги на капитальный
ремонт и благоустройство дома.
С другой стороны собственники нежилых помещений, которые уже давно удобно
расположили свои офисы в подвальных помещениях и оформили все необходимые
документы (например, право собственности или долгосрочный договор аренды с
муниципалитетом), опираются на принципы Конституции и гражданского кодекса о
неприкосновенности права собственности. Конфликт законодательства на лицо.
Разнится и судебная практика по таким тяжбам.
В январе 2013 года Президиум высшего арбитражного суда вынес постановление
(Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 N 11401/12 по делу N
А40-121855/09-238-10), в котором определил, какими принципами должны руководствоваться
суды при рассмотрении подобных дел.
В первую очередь необходимо определить действительно ли спорные помещения
относятся к общедомовому имуществу. Позиция ВАС заключается в том, что право
общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную
часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование
которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения
являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого
дома не относятся (см. Постановление от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N
А56-42253/2007). Более того, даже наличие инженерных коммуникаций и
оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований
автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью.
Так как такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не
порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения,
которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием
жилого дома.
Принципы эти действуют в отношении подвальных помещений в тех домах, где
первая квартира была приватизирована позже момента передачи таких
подвалов в собственность третьих лиц. ВАС разъясняет: «Право общей долевой
собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может
возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме
подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для
самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого
дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего
имущества.
Право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на
технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз - в момент приватизации
первого помещения в доме».
Перепечатано с сайта:
http://gkhprim.ru/news/interview/voyna_za_podvaly_prodolzhaetsya/
| 
