Межевание земли и передача ее собственникам многоквартиных домов – сегодня одна из злободневных проблем многих регионов нашей страны. Свое право владеть и распоряжаться придомовой территорией реализовывают жители Челябинска, Санкт-Петербурга, Москвы, Благовещенска и Биробиджан. Лучегорцы же испытывают информационный вакуум, как в вопросах порядка проведения межевания земли, так и в возможности участия населения в данном процессе.
Познакомится с плюсами и минусами земельной реформы, предлагают  специалисты общественной организации «ОКО», подготовив для читателей подборку самых актуальных вопросов и ответов российских экспертов.

Могут ли собственники инициировать формирования земельного участка?

- Да, на основании решения собрания собственников помещений многоквартирного дома, любое уполномоченное этим собранием лицо, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.

Формирование же осуществляют органы местного самоуправления (МСУ), уполномоченными по распоряжению землями с подготовкой проекта границ, проектного плана границ, проведением межевания, постановкой на кадастровый учет и регистрацией права общей долевой собственности. Сформировать земельные участки должны органы МСУ без привлечения средств населения.

Постановка на кадастровый учет также осуществляется бесплатно. Контролирует ход этих работ Управление Федерального агентства кадастра объектов

недвижимости по Приморскому краю. Кстати, для правообладателя земельного участка информация о земельном участке должна выдаваться бесплатно (плата взимается только за ксерокопирование выписок в размере 20 руб. за 1 лист).

Можно ли межевание и оформление прав собственности на придомовую территорию делать собственникам жилых и нежилых помещений, не создавая ТСЖ?

- Если собственники решили, они могут это делать. И в данном случае налицо абсолютное укрепление прав. Вы уже можете огородить эту территорию, можете ее использовать под какие-то нужды, сделать стоянку для себя или, если большая территория, не для себя. Вы можете использовать ее для каких-то рекламных целей. Любые рекламные щиты на многоквартирных домах должны согласовываться с собственниками, потому что стены, как наружные, так и внутренние, принадлежат  на праве общей собственности собственникам. Сейчас, этого ничего не соблюдается.

Почему в Жилищном кодексе РФ написано о том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют также и придомовой территорией, а на деле получается совсем по-другому? Придомовые территории, которыми люди пользуются не один год, исчезают на глазах за строительными заборами.

- Вопросы использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе и под коммерческое строительство, статьей 44 ЖК РФ отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме. То есть такие решения должны приниматься только на общем собрании собственников помещений в доме вне зависимости от того, создано в данном доме товарищество собственников жилья или нет.

При этом необходимо также учитывать требование части 1 статьи 46 ЖК РФ, которое устанавливает, что решение принимается большинством, не менее двух третей от общего числа, голосов собственников помещений в доме.

В связи с этим, использование участка какими-либо сторонними организациями вопреки воле собственников помещений в многоквартирном доме может быть оспорено последними в суде.

Кто устанавливает налог на землю вокруг дома?

– Ставка земельного налога определяется Советом депутатов и администрацией поселка.

Земля передается жильцам в общую долевую собственность бесплатно?

– Да. Это подчёркнуто в Жилищном Кодексе: передача безвозмездная.

Как граждане могут участвовать в процессе формирования земельного участка?

– При формировании земельного участка необходимо провести межевание. Межевание в свою очередь предусматривает обязательные публичные слушания, в которых  участвуют жители.

На каких основаниях администрация поселка имеет право забрать участок у жителей обратно?

- Только в порядке, предусмотренном Градостроительным Кодексом. То есть для муниципальных нужд (например, проложить дорогу). Процедура изъятия будет очень непростой. Чтобы отдать землю под коммерческую застройку, её надо вынести на конкурс, а для этого она уже должна быть изъята

А не сможет ли власть сказать, что изымает участок под дорогу, а потом «передумать» и отдать её застройщику?

– Не может, так как дорога и жилой дом – это разное целевое использование участка. Если же инвестор заинтересуется земельным участком под многоквартирным домом, ему

нет никакого смысла обращаться за этим к власти. Он сам выйдет на людей и купит у них участок, за свой счёт расселит их – в Подмосковье уже есть такие примеры.

Какова ситуация в случае ветхого жилья?

– Если жильё уже на теперешний момент признано ветхим и записано в программу по сносу, то там, я думаю, вообще не будут формироваться участки. А если дом станет

ветхим уже после, то это проблема собственников, и город будет участвовать только в том случае, если окажется в числе собственников дома.

Будет ли администрация поселения строить во дворах детские площадки, когда земля станет частной?

– Только там, где часть квартир – муниципальная. И то лишь соразмерно этой своей доле в доме. Остальную часть должны будут оплачивать собственники приватизированных квартир.

А как с освещением дворов?

– Сейчас это полностью бюджетные расходы, а потом частично станут частные. За счет городского бюджета будут оплачиваться только освещение улиц, дорог, общественных мест, а также возможно и  «пограничные» фонари.

 Собственно, плата за освещение двора и налог на землю – это и есть новые траты для жителей, которые появятся после формирования земельных участков. Но есть плюсы и для жителей, получивших в собственность землю. Отдав землю в собственность жильцам дома, город уже не сможет там вести коммерческое строительство, и даже товарищество не сможет принять такое решение без общего собрания собственников (а на собрании идею должны поддержать 75% собственников).