В соответствии со ст. 8 ЖК РФ требования Жилищного кодекса РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, имеют приоритет над нормами других нормативных правовых актов.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собственник (и) помещения (й)) (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома или ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где индивидуально определенные помещения (не являющиеся помещениями общего пользования) принадлежат двум и более различным собственникам, не входит в компетенцию органов местного самоуправления (ОМС) или органов государственной власти.

Согласно п. 2 ст. 12 ЖК РФ установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников в многоквартирных домах относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, а у регионов и муниципалитетов такой компетенции нет. Региональное или муниципальное регулирование требований к состоянию многоквартирных домов и необходимости их капитального ремонта не является правомерным, так как вопросы технического регулирования на основании ст. 4 Федерального закона от 27.12-02 № 184-ФЗ "О техническом регулировании" определяются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. В соответствии со ст. 8 ЖК РФ требования Жилищного кодекса РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, имеют приоритет над нормами других нормативных правовых актов.

Согласно ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в лице действую­щего от его имени уполномоченного государственного органа или ОМС либо управомоченное им лицо) обязан наравне с другими собственниками участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, а также самостоятельно и за свой счет осуществлять его капитальный ремонт. Государственные органы или ОМС по закону не обязаны финансировать капитальный ремонт помещений, по площади превышающий их долю в общем имуществе.

Собственник помещения обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Эта норма основана на положениях ст. 210 "Бремя содержания имущества" ГК РФ, ч. 3 ст. 30 "Права и обязанности собственника жилого помещения" и ст. 39 "Содержание общего имущества в многоквартирном доме" ЖК РФ.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и количество голосов, необходимое для принятия решений по ним

 Согласно изменениям, к вопросам местного значения поселения и городского округа относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных соответственно на территориях поселений и территориях городских округов (Федеральный закон от 15.06.2007 № 100-ФЗ «О внесении изменений в статьи 14, 15, 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Опубликован в «Собрании законодательства РФ» 18.06.2007, № 25).

Необходимо ли проводить государственную экспертизу проектной документации при капитальном ремонте и как определить, затрагивают ли выполняемые в процессе капитального ремонта работы конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства?

Согласно части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Частью 2 статьи определено, что проектная документация представляет собой документацию для обеспечения строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

По мнению Росстроя, при капитальном ремонте всегда затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. В этой связи подготовлены соответствующие поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации. Таким образом, нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации равнозначно применяются в отношении проектной документации, предназначенной для строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства.